Gewerbemietvertrag Umsatzsteueroption

Mieten ( kalt ) sind in Deutschland generell von der Umsatzsteuer befreit. Gewerbetreibende Vermieter können aber zur Umsatzsteuer optieren wenn der Vermieter und der Mieter vorsteuerabzugsberechtigt sind, d.h. beide müssen eine Gewerbe haben um Rechnungen schreiben und empfangen zu können.

Achtung: die Umsatzsteueroption ist nur möglich bei Gewerbemietverträgen oder Mietverträgen zur gemischten Nutzung, bei denen auch tatsächlich die Räume gewerblich genutzt werden. Bei Wohnmietverträgen darf die Umsatzsteuer / Mehrwertsteuer nicht auf die Kaltmiete erhoben werden.

Was muss im Gewerbemietvertrag stehen?

  • Steuernummer
  • Rechnungsnummer
  • Bruttobetrag inkl. Umsatzsteuer
  • Nettobetrag ohne Umsatzsteuer
  • Umsatzsteuer
  • Steuersatz
Hinweis: Sind diese Angaben nicht im Mietvertrag vermerkt, dann kann die Umsatzsteuer nicht beim Finanzamt geltend gemacht werden. Der Vorsteuerabzug ist nicht erlaubt, wird die an den Vermieter entrichtete Umsatzsteuer trotzdem beim Finanzamt zurückgeholt, ist der Mieter wegen Steuerhinterziehung dran. Vorsicht: Scheinrechnung

Alternative: Rechnung oder Dauerrechnung

Sind keine Steuerrelevanten Daten im Gewerbemietvertrag vermerkt, dann „muss“ der Vermieter für jede Mietzahlung eine Rechnung nach UStG §14 aushändigen. Nur mit einer Rechnung oder einer Dauerrechnung kann die Umsatzsteuer vom Mieter beim Finanzamt geltend gemacht werden. Händigt der Vermieter keine Rechnung aus, sollten Sie ihn umgehend schriftlich per Einschreiben Rückschein dazu auffordern. Macht er es trotzdem nicht, sollten Sie umgehend die Umsatzsteuer einbehalten und den Gewerbemietvertrag dem Finanzamt vorlegen und den Steuerbetrug der Vermieters melden - tun Sie es nicht, dann sind Sie bei der nächsten Steuerprüfung dran.

Nebenkosten bei Option zur Umsatzsteuer:

Die Nebenkosten enthalten immer für einige Posten wie z.B. Strom die Mehrwertsteuer, unabhängig ob es ein Gewerbemietvertrag oder ein Wohnmietvertrag ist. Deshalb muss bei der Umsatzsteueroption der Vermieter bei der Nebekostenabrechnung ebenfalls die Umsatzsteuer ausweisen und zwar nur bei den Posten, welche die MwSt enthalten.

Tipp: Wie man unterschiedliche Steuersätze in einer Rechnung ausweißt sieht man bei jedem handelsüblichen Kassenzettel von einem Supermarkt.

Liegt für die Nebenkosten ebenfalls keine Rechnung nach UStG §14 vor, darf die Umsatzsteuer nicht geltend gemacht werden.

Vorsicht Betrug:

  • Es gibt Vermieter die keine Rechnung und keine Steuernummer aushändigen wollen, auf Nachfrage aber darauf verweisen, dass der Mieter jederzeit den Mietvertrag beim Finanzamt vorlegen kann. Dies ist eine Masche, denn der Mieter kann den Vertrag vorlegen, er wird aber niemals Auskunft erhalten, weil es unter das Steuergeheimnis fällt. Dieser Quatsch wird auch von Rechtsanwälten verbreitet.
  • Der Vertrag ist schwammig geschrieben, der Vermieter optiert zwar mündlich zur Umsatzsteuer, tatsächlich aber doch nicht wenn folgendes im Gewerbemietvertrag steht: „Der Vermieter ist berechtigt die Umsatzsteuer zu verlangen, „wenn“ er bei oder „nach“ Vertragsabschluss zur Umsatzsteuer optiert“. Achtung: Es steht somit nicht geschrieben, dass er die Option bei Vertragsabschluss tatsächlich gezogen hat und somit ist die Wahrscheinlichkeit sehr hoch, dass es sich hierbei um einen Betrug bei Vertragsabschluss handelt.

Vorsicht Rechtsanwälte:

Rechtsanwälte wissen nicht wie man eine Rechnung schreibt und haben somit kein Verständnis wie ein Gewerbemietvertrag mit Option zur Umsatzsteuer geschrieben sein muss. Rechtsanwälte kennen weder den Unterschied zwischen Umsatzsteuer und Mehrwertsteuer ( es gibt keinen ), noch können sie brutto und netto unterscheiden.

Fazit:

Die Umsatzsteueroption ergibt für Gewerbetreibende durchaus Sinn um die Steuerlast zu senken, jedoch kann ich aus eigener Erfahrung behaupten, dass dieser Bereich im Vertragsrecht sehr schwammig ausgelegt wird und es sich oft um Betrug handelt. Der Mieter unterschreibt blauäugig und schaut danach dumm aus der Wäsche, weil er zu viel bezahlt hat und dabei aus Unachtsamkeit noch das Finanzamt auf´s Kreuz legt, ohne davon zu wissen.